Durch die Nachhaltigkeits-Zertifizierung eines Gebäudes erhält der Wohnungskäufer erstmals vergleichbare Anhaltswerte über die tatsäch­liche Qualität und den Wert seiner Immobilie. Er erfährt auch, wie sich die Nutzungskosten und der Wiederverkaufswert der Wohnung über die Zeit entwickeln könnten. Die Heizungsanlage spielt im Komplex Nachhaltigkeits-Beurteilung eine wichtige Rolle.

Bisher war der Fokus hauptsächlich auf die Energieerzeugung und die Energieeffizienz gerichtet. Diese Größen sind aber gebäudeabhängig, daher sind gesicherte Aussagen dazu über den gesamten Lebenszyklus nicht möglich. Die Energie­kosten schwanken derzeit extrem. Die technische Entwicklung, insbesondere auf dem Gebiet der Wärme­­er­zeugung, schreitet sehr rasant fort. Energieeffizienz ist nicht alles – Qualität und wartungsarme Anlagenteile sind gefragt.

Das Milaneo – ein neues Stadtquartier in Stuttgart – demonstriert, wie heute nachhaltig gebaut wird. "Der Entwurf von RKW Rhode Kellermann Wawrowsky Architektur + Städtebau Düsseldorf bietet eine sensible und zugleich prägnante Lösung für die Entwicklung eines modernen und nachhaltigen Stadtquartiers. Zusammen mit unseren Partnern ECE und Strabag bilden wir eine Kooperation, um ein Stück Stuttgart zu entwickeln und ein lebendiges Quartier zu schaffen, das die Bereiche Wohnen, Arbeiten und Leben dynamisch miteinander verbindet", beschreibt Dr. Jürgen Büllesbach, Vorsitzender der Geschäftsführung der Bayerischen Hausbau, das Projekt.

Auf dem Dach des dreigeschossigen Einkaufszentrums mit 43.000 m² entstehen 415 Wohnungen, ein Hotel mit 165 Zimmern und Büroflächen von 7.400 m² auf vier weiteren Etagen. Ein gigantisches Projekt.

Es verwundert nicht, dass der Nachhaltigkeitsgedanke bei der Realisierung des Projektes mit an vorderster Stelle stand. Das gesamte Milaneo ist als Pilotprojekt für Quartiers-Zertifizierungen von der Deutschen Gesellschaft für Nachhal­tiges Bauen – DGNB e.V. mit einem "Gold"-Vorzertifikat ausgezeichnet worden. Die Bayerische Hausbau ist dafür bekannt, dass die Nachhaltigkeitskriterien in allen ihren Bauvorhaben schon seit einigen Jahren berücksichtigt und umgesetzt werden, unabhängig von einer offiziellen Zertifizierung.

Was ist nachhaltiges Bauen?

Ein nachhaltiges Gebäude zeichnet sich durch hohe ökologische, ökonomische und sozio-kulturelle Qualität aus. Diese drei Hauptsäulen der Nachhaltigkeit werden über die gesamte Lebensdauer, dem "Lebenszyklus" des Gebäudes (z.B. 30 Jahre), betrachtet. In die Beurteilung, die "Gebäudezertifizierung", werden alle Phasen des Lebenszyklus – Planung, Errichtung, Nutzung und Betrieb sowie Abbruch oder Rückbau – mit einbezogen.

Die ökologische Qualität beinhaltet Ressourcenschonung, Umweltschutz und Reduzierung des Gesamtenergiebedarfs des Gebäudes: Diese Säule der Nachhaltigkeit ist unterteilt in Flächen­inanspruchnahme, Bauweise, Baustoffe, Dämmung und Wärmeschutz, Energieträger, Anlagentechnik, Wassertechnik und -nutzung, Abfallaufkommen und Entsorgung. So paradox es klingt, es gibt Geräte und Anlagenteile, für deren Herstellung mehr Energie verbraucht wird, als nachher damit eingespart werden kann.

Die ökonomische Qualität: Die Wirtschaftlichkeit des Gebäudes wird in allen Phasen des Lebenszyklus öko­nomisch bewertet. Im Gegensatz zu der konventionellen Planungs- und Bauweise werden nicht nur Anschaffungs- und Baukosten, sondern auch die zu erwartenden Gesamtkosten für den gesamten Lebenszyklus analysiert. Das sind Betriebskosten für Heizwärme, Warmwasser, Strom, Lüftung, Wasser und Abwasser und gebäudespezifische Kosten wie Instandhaltung, Reinigung und Pflege. Auch die Aufwendungen für Rückbau sind hier enthalten.

Die ökologischen und ökonomischen Faktoren stehen immer in Wechselwirkung. So können beim Bau teurere Systeme beispielsweise die späteren Betriebskosten reduzieren. In der Praxis kommt es vor, dass die Erstellung der Heizungsanlage durch "Fabrikatsfreigabe" einige Euro billiger wird, diese gesparten Anschaffungskosten können aber später im Laufe des Lebenszyklus ein Vielfaches an Mehrkosten generieren. Wenn man in diesem Zusammenhang – aus der Perspektive der Nachhaltigkeit – Produkte oder Systeme auf ihre Gleichwertigkeit untersucht, wird man die Unterschiede deutlich erkennen.

Die sozio-kulturelle Qualität: Hier kann die Haustechnik insbesondere die Gesundheit, Lebensqualität und Behaglichkeit beeinflussen.

Für den Eigentümer oder Investor behalten nachhaltig gebaute Gebäude langfristig einen hohen Wert, weil sie wirtschaftlich effizient, umweltfreundlich und gesund für die Nutzer sind und sich gut in das sozio-kulturelle Umfeld einfügen.

Nach einer Schätzung der DGNB entfallen bei einem Lebenszyklus von 30 Jahren nur etwa 1/4 bis 1/3 der Gesamtkosten auf die Errichtung des Gebäudes, der größere Teil auf die "Bewirtschaftung", also Folgekosten. Nachhaltig errichtete Wohngebäude tragen diesem Umstand Rechnung und reduzieren durch die richtige Wahl der Baustoffe und Systeme die Folgekosten.

Um die Nachhaltigkeit eines Gebäudes zu dokumentieren, kann im Auftrag des Bauträgers ein Nachhaltigkeitsreport mit Zertifizierung durchgeführt werden. Mit einem Gütesiegel kann die Qualität der Nachhaltigkeit dokumentiert werden.

Die Versorgung des Quartiers

Caverion Deutschland stattet das Milaneo mit Gebäudetechnik aus. Die Wärmeerzeugung erfolgt im ­Milaneo über Fernwärme, daher macht es Sinn, die Brauchwarmwasserbereitung über Wohnungs­stationen zu bewerkstelligen. Das Versorgungsnetz des "Zwei-Leiter-Systems" aus der Zentrale in die Wohnungen besteht neben Frischwasser nur aus Heizungsvorlauf und -rücklauf. Brauchwarmwasser und Zirkula­tion entfallen. Hinsichtlich Energieeinsparung, Komfort und Hygiene ergeben sich folgende Vorteile gegenüber konventionellen Systemen:

• Reduzierung der Verteil­verluste zwischen Zentrale und Wohnungen.
• Keine Speicherverluste.
• Keine Zirkulationsverluste.
• Keine Zusatzenergie für Zirkulationspumpe.Unbedenkliche Wasser­hygiene und Schutz gegen Verbrühung und Verkalkung.
• Höherer Heizkomfort, z.B. in Bädern außerhalb der Heizperiode.
• Verbrauchsgenaue Abrechnung der Kosten für Energie und Wasser. Zähler in Küche und Bad entfallen.
• Fast alle Regelgeräte in der Wohnungsstation arbeiten ohne Hilfsenergie.

In der Wohnung gilt die Fußbodenheizung als Niedertemperaturheizung derzeit als wirtschaftlichstes Wärmeverteilsystem, das auch später über den ganzen Lebenszyklus des Gebäudes mit allen zukünftigen Wärmeerzeugern kompatibel sein wird.

Fußbodenheizung ≠ Fußbodenheizung

Der verantwortliche Fachplaner und Berater des Bauherrn hat durch die Wahl des nachfolgend dargestellten Fußbodenheizungssystems die volle Nachhaltigkeit ausgeschöpft. Zwei Parameter unterscheiden das hier gewählte "Unidis"-System von Oventrop von der konventionellen Fußbodenheizung:

• Dezentrale Verteilung.
• Raumthermostat stromlos mit Bypass.

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