SHK-Betrieb als Generalübernehmer bei Wohnungssanierungen

Ein SHK-Betrieb, der in einem Auftrag über 900 Wohnungen in mehreren Bauabschnitten komplett als Generalübernehmer saniert, inklusive der Gewährleistung für alle Gewerke? Das dürfte es so in Deutschland noch nie gegeben haben. Die Käuffer & Co. Rhein-Neckar GmbH in Mannheim übernahm diese Herkules-Aufgabe - wie die Wohnungssanierungen optimal gelangen, zeigt unser Bericht.

Mannheim, Stadtteil Herzogenried: Bis zu 45 Jahre haben dort die Wohnhochhäuser mit durchschnittlich 13 Stockwerken der GBG – Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH auf dem Buckel. Wertvoller Wohnungsbestand in City-Lage, besonders für Mieter, die sich die allgemein üblichen hohen Mieten nicht leisten können.

Um die in die Jahre gekommene Haus- und Gebäudetechnik im Brunnengarten oder im Herzogenried auf den neusten Stand der Technik zu bringen, und um auch den stetig wachsenden Anforderungen an die Trinkwasserhygiene gerecht zu werden, entschloss sich die GBG in einem Masterplan bis 2021, umfassend alle Häuser zu sanieren. Vom Dach, über die Wohnungen bis hin zum Keller.

Was normalerweise automatisch eine Mieterhöhung zur Folge hätte, stellt sich hier anders dar. Die GBG sieht in den Wohnungssanierungen eine sinnvolle Investition in den Erhalt von wertvollem Baubestand, verbunden mit einer Wertsteigerung. Mit vielen positiven Aspekten für die Mieter. Die Miete wird nicht erhöht, zusätzlich wird während der Bauphase eine Ersatzwohnung zur Verfügung gestellt. Oben drauf wird ihnen für zweieinhalb Monate die Miete erlassen. Und am Ende ziehen die Mieter zurück in eine generalsanierte Wohnung.

Planung und Musterräume

Die GBG und Käuffer arbeiten schon seit Jahrzehnten in Neubau und Modernisierung eng zusammen. Die von der Firma Käuffer gewonnene Ausschreibung sah die Auftragsvergabe als Generalübernehmer vor. Der Begriff Generalübernehmer kommt aus dem Bauwesen, wenn von Entwurfsplanung, Werk- und Tragwerkplanung, Bauantrag, den kompletten Bauleistungen bis zur Abrechnung und der schlüsselfertigen Übergabe alle Leistungen in einer Hand bei einer Bauunternehmung liegen, inklusive der Gewährleistung.

Nach ausführlichen Vorgesprächen über die Abwicklung des Auftrages entwickelte die TGA-Fachabteilung von Käuffer ein Konzept mit einem extrem stringenten, eng getakteten Ablaufplan und technisch ausgeklügelten Lösungen. Quasi ein Rundum-Sorglos-Paket in hoher technischer Güte und Ausführung.

Es beinhaltet unter anderem Wohnungsbegehungen im Vorfeld mit Mieterbefragungen und Umzugsplanung. Dies erfolgte in Zusammenarbeit mit dem Kundenservice-Center der GBG. Dazu kommen: Aufmaß der einzelnen Wohnungen, der Umzugsservice bis hin zur Abnahme der neuen sanierten Wohnungen durch die GBG und die Mieter.

Dazwischen: Ein enges Sanierungs-Zeitfenster von dreieinhalb Wochen, plus bei manchen Häusern drei Tage Puffer für zusätzliche bauliche Maßnahmen. Wichtigste Vorgabe: Die Anpassung der wasserführenden Gebäudetechnik an den aktuellen Stand der Technik. Diesen Maßnahmen liegen eine komplett neue Berechnung der Wärmebedarfe und die neue Dimensionierung der Heizungs- und Trinkwasserleitungen zu Grunde. Weiterhin definierte die Käuffer-Planungsabteilung die Größe der Heizkörper aufgrund der geänderten Systemtemperaturen neu.

Ebenfalls im Leistungsumfang: die getrennte Abluft der innenliegenden Bäder und Küchen sowie die Elektrik. Da es in den Wohnungen fünf unterschiedliche Badezimmertypen gibt, wurden in einem Testgebäude vier Musterbäder zur Grundbemusterung gebaut. So konnten sich die Mieter schon im Vorfeld ein Bild von ihrem neuen Bad machen.

Die größte Herausforderung ist: "Egal welche Zusatzarbeiten während der Bauphase anfallen, der ursprüngliche Fertigstellungstermin kann nicht verschoben werden!"

Organisation und Vorfertigung

Wichtigste Bausteine für einen schnellen Bauablauf sind der exakt durchgetaktete Sanierungsablauf und ein möglichst hoher Grad an Vorfertigung. Der Baufortschritt wird kontinuierlich überwacht und täglich weitergeführt und bei Bedarf – wenn auf Wunsch der GBG zusätzlich alle Küchen neu gefliest werden sollen – angepasst.

Zwei Mitarbeiter überwachen mit einem speziell von Käuffer entwickelten Programm die Arbeiten in der Gebäude- und Haustechnik. Die Ablaufplanung beinhaltet auch die Logistik. Die für die Sanierung benötigten Bauteile, wie die exakt auf Maß vorgefertigten Installationsregister – inklusive "Zubehör" wie verlorene Schalung für den Deckendurchbruch und Rohrleitungen – müssen, mit gut sichtbarer Zuordnung der Etage und Nummer der Wohnung, pünktlich angeliefert werden.

Das gilt auch für die auf Maß zugeschnittenen Gipskartonplatten oder die vom örtlichen Großhandel (Pfeiffer & May) vorkonfektionierten "Pakete" für die einzelnen Wohnungen. Sie enthalten die Ausstattungen (Keramik, Armaturen, Anschlussteile etc.) für die Badezimmer und andere Komponenten für die Gebäudetechnik. Von den vorgegebenen und pünktlichen Just-in-Time-Lieferungen ist im hohen Maß die Einhaltung des Zeitplans abhängig. Dazu ist der Grad der Vorfertigung fast nahezu ausgereizt. Neben vorgefertigten Trockenbau-Elementen für die Badezimmer kommen auch vorgefertigte E-Verteiler und E-Kabelführungen zum Einsatz.

Der Ablauf der Wohnungssanierungen im Detail

Saniert wird etagenweise von oben nach unten. Parallel wird im Keller und auf dem Dach gearbeitet. Im Folgenden die einzelnen Schritte im Zeitraffer, beispielhaft am Objekt "Am Schulgarten 2", ein Gebäude mit 43 Wohnungen (zwischen 50 bis 80 m²) und zwei Bädertypen (je nach Wunsch der Mieter mit Badewanne oder Dusche), dessen Sanierung Anfang Juni 2017 begann:

Nach Umzug der Mieter in ihre Ersatzwohnungen wurden als erstes die Aufzugsanlage und die Wohnungen mit Auslegeware und Staubwänden ausgekleidet, damit mit dem Entkernen der Sanitärzellen bis zum Rohbauzustand begonnen werden konnte.

Nächste Schritte:

• Vorbereiten der Anbindung an den alten Wohnungs-Heizungsbestand sowie Ausbau der alten E-Verteiler und Einbau von Trockenbau-Vorsatzschalen für die neuen Verteiler.

• Umklemmen der gesamten Wohnung von klassischer Nullung auf neuen Bestand mit FI.

• Neuverlegung der Kabel für die Küche, mit Einzelabsicherung der Leistungsgeräte, die meistens Unterputz im Beton liegen.

• Ausbau der Kabelwege in Trockenbaukoffern, die später tapeziert und gestrichen werden.

• Ausbau aller Küchenteile, die in der Wohnung geschützt vor Staub eingelagert werden.

• Weiter ging es mit dem Ausbau der alten Versorgungsschächte, die zwischen Bad und Küche oder Bad und Gäste-WC liegen.

Badezimmer/Küche

Basis für die neuen Badezimmer sind auf Maß vorgefertigte Installationsregister von Geberit Huter, die alle relevanten Anforderungen und Normen an den Schall- und Brandschutz erfüllen. Sie bestehen aus vier Bauteilen, da sie sonst nicht in den Aufzug passen würden.

Die Leichtbaumodule in Schachtbauweise werden, abgestimmt auf den jeweiligen Badezimmertyp, werksseitig mit der kompletten Gebäudetechnik und dem Material für die Stockwerksverbindung geliefert. Die Rückwand der Vorwandelemente dient der Versorgung der Küchen und nimmt die statischen Belastungen der Kücheneinrichtung durch integrierte Holzelemente auf.

Der Deckendurchbruch wurde zum Ausbetonieren als verlorene Schalung ausgeführt. Als Brandschutzmaßnahmen fungieren Brandschutzmanschetten. Nach dem Einbringen, der Montage, der Leitungsspülung und der Dichtheitsprüfung, inklusive der Anbindeleitungen für die Heizkörper, wurden die Register mit Gipskartonplatten (20 mm) beplankt und der Spezialestrich eingebracht.

Danach erfolgen sofort die Fliesenarbeiten und übergangslos die Endmontage der Bäder und der Wiederaufbau der Einbauküchen. Die Ausstattung der Bäder besteht grundsätzlich aus Dusche oder Badewanne, WC und Waschtisch (mit hochwertiger Keramik) sowie Armaturen. Dazu großflächige Fliesen, abgehängte Kunststoff-Decke mit LED-Downlights und Accessoires, wie Spiegelschrank mit LED-Leuchten. Bei Bedarf werden die Badezimmer auch barrierefrei ausgeführt.

Parallelarbeiten

Im Keller wurden alle Verteilleitungen entfernt. Die neue Kellerverteilung besteht aus Trinkwasser ("Mapress"-Edelstahl), Abwasser ("Silent-db20" geschweißt) und Heizung (überwiegend C-Stahl) mit neuer Isolierung gemäß EnEV und den vorgeschriebenen Brandschutzlösungen. Gleichzeitig wurden neue Trinkwasserspeicher und eine neue Fernwärmeübergabestation eingebaut. Zu den Arbeiten im Keller gehörte auch eine Grundleitungsuntersuchung mit Reinigung durch Spiralen und Kamerabefahrung bis zur Kanaleinleitung. Erst danach wurden neue Grundleitungsanschlüsse mit dem Abwassersystem "Silent-db20" hergestellt.

Weiterhin wurden alle neuen Übergabestationen mit einer neuen Regelung versehen. Diese wurden, in Abstimmung mit den Vorgaben der GBG, von Käuffer in verschiedenen "Systemboxen" hergestellt und programmiert.

Da in den nächsten Jahren die Dachdämmung auf den neuesten Stand der Vorschriften gebracht werden muss, wurde sie in den Durchdringungsbereichen schon heute auf die dazu erforderliche Höhe angepasst. Nach dem Öffnen des Dachaustritts wurde dafür ein provisorischer Verschluss angebracht, bevor mit der Neueindichtung der Grundflächen, Isolierung der Dachfläche mit Brandschutzmaterial, Anarbeitung an den alten Bestand und Setzen der neuen Dachlüfter mit Bus-Leitungen begonnen werden konnte.

Zum Leistungsumfang gehörten auch alle brandschutztechnischen Arbeiten für die neue Kabelführung mit Strangkabeln durch den Keller bis zum Übergaberaum. Im Schaltschrank sind auch Drehzahlsteller für die Lüftungsanlagen untergebracht.

Die Flure, Wände und Decken wurden ebenfalls gestrichen und teilweise neu tapeziert.

Pünktliche Übergabe und Fazit

Nach Fertigstellung und Abnahme aller Arbeiten und Einbau der alten oder neuen Küchen (43 Prozent) wurden die Wohnungen, Flure und Aufzüge im "Schulgarten 2" gereinigt. Mit dem Rückumzug der Mieter in ihre sanierten Wohnungen und einer Mängelbeseitigung konnte das Projekt fristgerecht an die zufriedene GBG übergeben werden.

Das Schlusswort gehört Rainer Glas, Geschäftsführer der Käuffer & Co. Rhein-Neckar GmbH: "Unser Konzept bewährt sich. Mit jedem Bauvorhaben laufen die Arbeiten runder. Obwohl es am Anfang noch das eine oder andere Problem gab, wo es galt, nachzujustieren, gelang es uns im ersten Jahr, bei zehn Häusern (290 Wohnungen) immer pünktlich fertig zu werden. Für die Qualität der Ausführung und der eingesetzten Produkte spricht, dass es bisher nur drei kleinere Undichtigkeiten an Heizkörpern und an einer Dusche gab. Bei der Mängelbeseitigung haben wir ein mehr als akzeptables Niveau erreicht. Also viele positive Erfahrungen, auf die wir bei den nächsten Projekten weiter bauen können."

Der Basisauftrag für 918 Wohnungen umfasst ein Auftragsvolumen von etwa 30,2 Mio. Euro (brutto). Für den Folgeauftrag mit 450 Wohnungen (Baubeginn 2018), der parallel zur Hauptmaßnahme ausgeführt wird, beläuft sich das Auftragsvolumen auf etwa 15 Mio. Euro (brutto). Die Gesamtmaßnahme erstreckt sich von Juni 2016 bis Juli 2021.