Was ist der Unterschied zwischen Immobilienkauf und Wursttheke? Ganz einfach: An der Wursttheke darf es gerne etwas mehr sein – und ist es dann auch. Bei Immobilien dagegen hört sich oft nach mehr an, als man tatsächlich bekommt. Und zwar weniger Quadratmeter bei gleich hohem Preis. Denn bei vielen Häusern und Wohnungen wird die Wohnfläche falsch berechnet! Deshalb der Käufertipp: Augen auf und nachmessen!!

Die Fläche einer Immobilie ist entscheidend für ihren Wert. Daher ist die präzise und vergleichbare Wohnflächenmessung unabdingbar. Unterschiedliche Methoden und Sonderfälle aber erschweren den Vergleich mit anderen Immobilien – Streit ist vorprogrammiert.

Will der geneigte Käufer oder Mieter einer Wohnimmobilie Haus- oder Wohnungsangebote miteinander vergleichen, geht das realistischer weise nur mit einer einheitlichen Wohnflächenberechnung. Die ist jedoch aus vielen Gründen gar nicht so einfach gegeben. Gerade in der aktuell angespannten Marktlage zähle vor allem bei Kauf oder Verkauf einer Immobilie jeder Euro respektive jeder Quadratmeter Wohnfläche. Da sei Vertrauen zwar gut, Kontrolle aber deutlich besser, rät sogar die BHW-Bausparkasse.

Verwirren können schon die unterschiedlichen Begriffe Wohnfläche, Nutzfläche und Grundfläche. Die beiden letzteren sind in der Regel größer als die reine Wohnfläche einer Immobilie.

Sag mir, wie du rechnest…

Entscheidender ist aber die Messmethode zur Feststellung der Wohnfläche. Da gelten derzeit zwei Regelungen, die schon mal zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen können: die Wohnflächenverordnung (WoflV) und die DIN-Norm 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“. So rechne die DIN 277 grundsätzlich nicht mit Wohnflächen, sondern mit den Nutz- und Verkehrsflächen. Bei Kauf oder Miete solle man sich daher die Berechnungsmethode nennen lassen und gegebenenfalls einen detaillierten Berechnungsnachweis verlangen.

Besonders deutliche Differenzen zeigten beispielsweise die Berechnungen der Flächen von Terrassen, Balkonen, Dachgärten und Loggien. Während die DIN 277 diese komplett „nur“ als Nutzfläche zählt, rechnet die WoflV. da „großzügiger“ und berücksichtigt sie zu einem Viertel, maximal zur Hälfte als Wohnfläche. Auf diese kleinen „Teufel im Detail“ weist aktuell die BHW-Bausparkasse hin.

Bei Dachschrägen wird’s besonders „schräg“

Flächen unter Dachschrägen und Treppen berücksichtigt die DIN 277 hundertprozentig als Nutzfläche. Die WoflV. hingegen differenziert da deutlich: Ist die Schräge oder Treppe weniger als ein Meter hoch, wird die Fläche darunter gar nicht gezählt, bei ein bis zwei Meter Höhe immerhin zu 50 Prozent. Unterschiedliche Messmethoden gebe es zudem bei Erkern, Nischen, Wandschränken und Schornsteinen. Sonderflächen wie beispielsweise Wintergärten können abhängig davon, ob sie beheizbar sind, voll oder hälftig angerechnet werden.

„Die Unterschiede bei der Flächenbemessung können erheblich sein“, betont Bernd Neuborn von der BHW. „Daher sollten Immobilienkäufer einen offiziellen Gutachter zurate ziehen. Dessen Angaben haben bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung Bestand.“